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Due diligence de un inmueble en materia urbanística

8 Diciembre, 2016
Por Officium Lex

Dr. Erick Solano Coto

Especialista en Derecho Administrativo Officium Lex Abogados

Constantemente, es normal encontrar casos en los que un inmueble resulta inútil a efectos de los intereses de su propietario, en razón de las normas urbanísticas aplicables; que tornan incompatibles las actividades planificadas por el dueño con las permitidas por la normativa urbanística.

En gran medida, esto obedece a la premura del interesado al adquirir la propiedad, sin advertir cuáles son los usos de suelo vigentes y si éstos permiten su proyecto, ya sea a través del plan regulador (aún y cuando menos de la mitad de los cantones del país disponen del suyo) o de los reglamentos emitidos por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, que son utilizados con carácter supletorio por las municipalidades, ante la ausencia de su propio plan regulador.

Debe tomarse en consideración, con antelación a la compra de un terreno, si la actividad que se pretende desarrollar es permitida por el plan regulador o la norma correspondiente, no solo desde la perspectiva de su compatibilidad con la zonificación (zona industrial, zona residencial, zona mixta, etc.); sino también desde el punto de vista de las condiciones particulares del proyecto: dimensiones de las obras constructivas (retiros, altura, antejardín, entre otros), porcentaje máximo de edificabilidad y densidad (habitantes por área).

Lo anterior se puede resolver mediante la solicitud del certificado de uso de suelo a la municipalidad del cantón donde se localiza el inmueble. Dicho trámite ofrece una serie de ventajas para el interesado: es gratuito, lo atienden todas las municipalidades del país (sin distinción alguna) y el plazo aproximado para obtener una respuesta por parte del ayuntamiento es de ocho días hábiles.

Incluso, gran cantidad de entes municipales tienen a disposición del interesado los formularios de solicitud de certificación de uso de suelo en sus páginas web, lo que agiliza el proceso, permitiéndole consignar, con antelación, la información requerida (datos personales, ubicación de la propiedad, uso que se pretende dar a ésta y el medio para atender la notificación de la certificación); por lo que únicamente debe apersonarse a las oficinas municipales a hacer entrega de la solicitud.

Si la respectiva municipalidad emite un certificado de uso de suelo que consigna que el uso pretendido es no conforme con la zonificación previamente establecida por las normas urbanísticas, es necesario determinar si la motivación del rechazo es ajustada a Derecho; o, por el contrario, se trata de una actuación municipal arbitraria, sin una fundamentación técnica y legal, que se aparta de lo preceptuado en las normas e instrumentos técnicos urbanísticos.

De apreciarse una arbitrariedad, se puede invocar la nulidad de la certificación de uso de suelo ante la municipalidad, por tratarse de un acto administrativo viciado; siendo ésta la única opción que ofrece el ordenamiento jurídico para impugnar un certificado de uso de suelo. Ello, debido a su naturaleza, que es la de un acto reglado de mera constatación y no de un acto declarativo de derechos a favor del interesado, por lo que carece de los recursos ordinarios de revocatoria y apelación.

En consecuencia, previo a tomar una importante decisión, como es la adquisición de un inmueble, es recomendable realizar el due diligence o análisis urbanístico, para determinar si la inversión es viable; o si, lamentablemente, ésta será en vano.

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